100 e 100

Che cosa è un condominio

Come nasce un condominio?

condominio nasce quando uno stabile viene diviso in diverse proprietà. I suoi componenti, i condomini, sono allo stesso tempo unici proprietari delle unità abitative acquistate, avute in dono o ereditate, e comproprietari, tutti insieme, di alcune parti comuni dello stabile.

Quali sono le patti comuni in un condominio?

Devono intendersi parti comuni (se non risulta il contrario nel rogito di acqui sto o nel regolamento di condominio ad esso allegato o da esso richiamato o in un "contratto" stipulato tra tutti i condomini), quelle elencate nell'art. 1117 del Codice civile:

  • il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune,
  • i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune (sono tutti solitamente in comproprietà),
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, il gas, l'energia elettrica, il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Sono parti comuni anche quelle:
  • la cui utilità per la collettività condominiale è tale da non poter essere di proprietà esclusiva.
  • il cui servizio è utilizzato solo da parte di alcuni condomini.
La comunione non viene meno per le installazioni di interesse condominiale (per esempio tubazioni dell'acqua calda, caldaia, vaso di espansione, ecc.), che si trovano però in locali di un solo condomino, il quale dovrà pertanto accettare la limitazione al suo diritto di proprietà anche per l'attività di conservazione e manutenzione.

È possibile dividere le parti comuni?

No. Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione tra condomini, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo, a ciascuno, l'uso della cosa (art. 1119 cc): una delibera assembleare in tal senso dovrà ottenere il voto favorevole di tutti i condomini.

Quando si è in presenza di un condominio?

Si ha un condominio quando l'immobile è dì proprietà di più di due condomini. Nel caso specifico di due soli condomini, però, non si potrà applicare l'art. 1136 del c.c. (costituzione dell'assemblea condominiale e validità delle deliberazioni), mentre sono applicabili gli artt. 1105 e 1106 del c.c. e collegati (amministrazione, regolamento della comunione e nomina di amministratore) e comunque le parti del Codice civile inerenti la comunione.

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Danni nel condominio: responsabilità e risarcimenti

98 Quali sono i danni di cui può essere responsabile il condominio?

Questi sono alcuni esempi di danni alla proprietà esclusiva:

  • infiltrazioni di acqua piovana dal tetto (è d'obbligo ricordare che l'assicurazione non paga il danno occorso a tappezzerie, mobili ecc., che si trovino nell'appartamento oggetto di infiltrazione. E opportuno pertanto che i condomini non tergiversino nella riparazione giacché saranno tutti chiamati in solido non solo al saldo delle spese sostenute pe r la riparazione del tetto ma anche di quelle sostenute dal condomino o inquilino per il ripristino delle tappezzerie, delle pitture alle pareti, dell'integrità del mobilio ecc.);
  • infiltrazioni da condutture verticali;
  • infiltrazioni da pozzetti o fosse biologiche;
  • infiltrazioni da solaio sottostante alla terrazza di copertura, ancorché di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano (giacché le spese di manutenzione del solaio competono sia al proprietario esclusivo che al condominio - Corte d'Appello di Napoli 2.2.1965).
99 Come è possibile farsi ripagare per il danno subito?

Ciascun condomino può agire contro il condominio (articoli 2043 e 2051 c.c.) quando la cosa di proprietà comune ha causato un danno alla sua proprietà esclusiva. Il condomino danneggiato dalla cattiva esecuzione di lavori sulle parti comuni si può rivalere soltanto sulla ditta che li ha eseguiti (Trib. Torino 26.6.1961).

100 Che cosa bisogna fare per evitare guai?

Un sistema per preservare dai guai il condominio è stipulare una polizza assicurativa. Solitamente nota con il nome di globale fabbricati, dovrebbe comprendere, indicativamente:
  • l'incendio,
  • la responsabilità civile verso terzi,
  • il rimborso dei danni causati da:
    • perdite d'acqua, sia da impianti di pertinenza condominiale che da impianti di proprietà del singolo condominio (si evitano così litigi e contenziosi giudiziari tra condomini per danni a tappezzerie, soffitti ecc.),
    • caduta neve,
    • eventi straordinari (esempio il vento).
Potrebbe essere utile, per i condomini di elevate dimensioni, stipulare la polizza ricerca guasti.

Facciata e balconi di condominio: spese e manutenzione

81 Come si suddividono le spese per la facciata?

La facciata costituisce una parte comune condominiale destinata al decoro dell'intero edificio. Pertanto, tutti i condomini, anche quello proprietario di un appartamento interrato o di un box, sono tenuti a contribuire alla relativa spesa in base ai millesimi di proprietà.

82 A chi compete la spesa per la manutenzione dei balconi?

Il balcone è dì proprietà individuale, in quanto la sua superficie è accessoria all'appartamento.

Le spese relative alla verniciatura delle balconate in ferro o la parte interna del balcone in muratura spettano al proprietario in relazione alle circostanze che le opere possono configurarsi di ordinaria manutenzione.

Invece, nell'ipotesi di opere di piccola manutenzione, dipendenti dall'uso il relativo onere compete all'inquilino (art. 1609 c.c.). La materia è suscettibile di accordo tra le parti.

Ad esempio nel dubbio che trattasi di ordinaria manutenzione ovvero di piccola manutenzione il 50 per cento della spesa può porsi a carico del proprietario e il 50 per cento a carico dell'inquilino.

83 Il negozio deve corrispondere le spese per il rifacimento dei balconi del condominio?

Il proprietario del negozio normalmente non deve pagare le spese inerenti al rifacimento dei balconi. Nel caso in cui i balconi siano sul fronte strada e rivestano pregio architettonico per l'intera facciata allora anche il proprietario del negozio dovrà corrispondere una quota per le relative spese.

L'eventuale spesa per il rifacimento delle opere esterne dovrà essere ripartita tra tutti i condomini come confermato dalla Corte di Cassazione sentenza n. 5438 del 13.12.1977 e n. 176 del 15.1.1986., dalla Pretura di Roma (sentenza 18.12.1978, causa Recchi-condominio) e dal Tribunale dì Torino (sentenza n. 4948 del 22.10.1986).

84 Come si ripartiscono le spese per il ponteggio?

Se il ponteggio viene installato esclusivamente per il rifacimento dei balconi, i costi possono essere suddivisi seguendo i criteri di riparto delle spese della scala.

Se il ponteggio viene installato per il rifacimento della facciata, la spesa va ripartita per quote millesimali di proprietà.

85 Può un condomino modificare la facciata dell'edificio?

Le strutture esterne danno il loro contributo alla formazione dell'aspetto estetico dell'edificio: in pratica sono al servizio della facciata e ne seguono le sorti. Perciò il singolo proprietario non potrà alterarne in alcun modo la conformazione perché la modifica di un bene comune, come è ritenuto il decoro architettonico, è una attività illegittima (art 1102 c.c.).

Anche i frontalini dei balconi, sono considerati dalla maggior parte dei magistrati un prolungamento della facciata e quindi appartenenti alla sfera delle parti comuni.

86 A chi spetta l'azione legale in caso di lesioni al decoro estetico-architettonico?

La legittimazione attiva in caso di lesione al decoro estetico dell'edificio spetta sia all'amministratore, sia ai singoli condomini che hanno facoltà di promuovere auto­nomamente il giudizio, soprattutto nel caso di lesione alla proprietà singola.

I condomini: diritti e doveri

5 Quali sono i diritti dei condomini?

L'art. 1118 del c.c. recita: "Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Questo significa, come afferma l'art. 1102 c.c. , che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri aventi diritto di farne parimenti uso. A tal fine può apportare a proprie spese le modifiche che ritiene ne cessarie per il miglior godimento della cosa.

6 Quali sono i doveri dei condomini?

"Il condomino non può rinunciare al diritto sulle cose comuni per sottrarsi al contributo delle spese per la loro conservazione", dice l'art. 1118 c.c.

Se, però, tutti i condomini accettano la rinunzia o alcuni dì essi se ne accollano le spese di conservazione, la rinunzia è valida (App. Lecce 30.1.1964).

Il condomino non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini, se prima non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (art. 1102c.c.).

7 Quali sono i divieti posti ai condomini?

Ciascun condomino , nel piano o porzione di piano di sua proprietà non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio (art. 1122 c.c.) o che limitino il godimento comune (art. 1118 c.c.). Questo divieto vale anche se si è in presenza di un danno funzionale, estetico (Cassazione n. 3872 18.11.1975) e igienico (Cassazione n. 2543 del 7.7.1976).

Il Codice civile, all'art. 844, vieta inoltre le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni che superino la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi (l'organo preposto alla verifica delle immissioni è l'Ufficio di Igiene Pubblica). Il Codice penale vieta anche qualunque schiamazzo notturno (per un intervento immediato ci si può rivolgere alla polizia o ai carabinieri).

È tra l'altro vi etato al condomino:

  • trasformare stabilmente il proprio balcone in una veranda chiusa, che leda il decoro dell'edificio (Cassazione n. 1587 del 23/5/72):
  • utilizzare l'androne comune, dal quale si accede al magazzino, per il carico e lo scarico abituale delle merci (Tribunale di Napoli 7.9.1962).

Il proprietario e l'inquilino - suddivisione spese

94 Come si suddividono le spese condominiali tra proprietario e inquilino?

La legge sul l'equo canone - n. 392 del 1978 - stabilisce all'art. 9 tutti gli oneri che competono all'inquilino. Esso prevede, a titolo solo elencativo, la serie di servizi a carico del conduttore, salvo patto contrario (pulizia, ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento ecc.). A tali spese sono da aggiungere, per esempio, le spese per l'antenna televisiva comune, per il citofono, per la fognatura.

In linea generale, in virtù di tale art. 9 sono a carico del conduttore (oltre alle spese di piccola riparazione proprie della unità locata) spese condominiali di manutenzione ordinaria.

L'art. 1576 del Codice civile dichiara inoltre: "Il proprietario deve eseguire, durante la locazione, tulle le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico dell'inquilino. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico dell'inquilino.

L'art. 1609 c.c. recita altresì: le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito o dall'uso (vetri rotti, tinteggiatura interna, sostituzione maniglie, lampadine, campanelli, riparazione citofoni e cassette postali, ecc).

La disciplina legale va poi integrata in base agli usi locali e agli accordi associativi di categoria. Questi accordi vincolano solo i conduttori e locatori iscritti alle rispettive associazioni, firmatarie dell'accordo.

95 A chi spetta pagare il portierato?

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

96 Chi paga il compenso all'amministratore?

È una materia abbastanza controversa. A parere di molti è il locatore ad essere il diretto interessato all'attività di amministrazione e quindi anche il mandante, e non il conduttore, per il quale l'attività non si pone su un piano di diretta utilità e fruizione. Per altri, invece, poiché l'amministrazione va anche a vantaggio dell'inquilino, è quest'ultimo a doversi sobbarcare in tuffo o in parte l'onere delle spese per l'amministratore.

In difetto quindi di diversa previsione contrattuale, il compenso all'amministratore e tutte le spese di amministrazione condominiale sono a carico del proprietario-condomino.

E' preferibile regolare quest'ambito di questioni con apposite clausole contrattuali tra l'inquilino e il proprietario.

97 E' giusto incrementare il canone in caso di interventi straordinari?

Quando vengono effettuate opere di straordinaria manutenzione, come l'installazione di nuovi impianti (ascensore) o la sostituzione dei vecchi, il proprietario condomino può aumentare il canone annuo in misura pari all'interesse legale delle spese sostenute. Tuttavia, vi sono Sentenze che negano tale aumento per i contratti liberi.

Il regolamento di condominio

Che cos'è?

Il regolamento di condominio ha il compito di definire, con la massima precisione, diritti ed obblighi per ciascun condomino.

Quando è obbligatorio?

Se i condomini sono più di dieci, l'assemblea deve formulare, qualora non sia già stato fatto dalla impresa costruttrice dello stabile, un regolamento di condominio (art. 1138 c.c.). Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o la revisione di quello esistente.

Quanti tipi di regolamento esistono?

Esistono due tipi di regolamento condominiale:

  • il regolamento contrattuale o esterno (cioè non emanato dall'assemblea), che può essere:
    • preliminare alla costituzione del condominio,
    • predisposto dall'unico proprietario dell'edificio (di solito l'impresa costruttrice),
    • espressamente citato negli atti di vendita delle singole unità immobiliari (rogiti di acquisto);
approvato all'unanimità dall'assemblea dei condomini.

Questo regolamento, oltre all'esposizione dei diritti e degli obblighi dei singoli, secondo quanto dettato dal Codice civile, può prevedere particolari limitazioni ai diritti dei singoli condomini. Tale regolamento può essere modificato solo con voto unanime di tutti i condomini (Cassazione 8.2.1975, n. 506) e l'impugnazione non è consentita al singolo condomino (Tribunale di Foggia 4.5.1965).

  • il regolamento di emanazione assembleare o interno.
La sua approvazione spetta all'assemblea, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (cioè la metà più uno) e almeno la metà del valore dell'edificio (500/1000). Il regolamento così approvato può essere impugnato dal condomino dissenziente, entro 30 giorni dalla delibera o dalla comunicazione dell'avvenuta delibera (per gli assenti), ricorrendo al giudice.

L'assemblea può modificare il regolamento di condominio interno con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 500/1000.

Che cosa deve contenere?

L'art. 1138 del Codice civile è chiaro: esso deve regolamentare l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Sempre secondo l'art. 1138 c.c. e l'art. 72 disposizioni attuative del c.c., il regolamento di condominio non può menomare (o ridurre) i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (salvo per il regolamento contrattuale) e in nessun caso può derogare alle disposizioni previste dal Codice civile:
  • il condomino non può rinunciare al diritto sulle cose comuni (art. 1118 c.c.);
  • indivisibilità delle parti comuni (art. 1119 c.c.);
  • liceità e illiceità delle innovazioni (art. 1120 c.c.);
  • modalità di nomina e revoca dell'amministratore (art. 1129 c.c.);
  • limiti della rappresentanza attribuita all'amministratore (art. 1131 c.c.);
  • il dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c);
  • le modalità di costituzione e delibere assembleari (art. 1136 c.c.);
  • termini di impugnazione delle deliberazioni assembleari (art. 1137 c.c.);
  • le sanzioni per il condomino che ometta il pagamento dei contributi e gli strumenti a disposizione dell'amministratore per indurlo ad adempiere a tale obbligazione (art. 63 disp. per l'attuazione del Codice civile);
  • i casi, i modi di convocazione dell'assemblea e le regole che disciplinano la partecipazione degli aventi diritto ( art. 67 disp. att. c.c.);
  • i casi in cui si può provvedere alla rettifica della tabella millesimale (art. 69 disp. att.c.c.).
A chi spetta la sua interpretazione?

Esclusivamente all'assemblea dei condomini (Cassazione n. 3936 del 25.11.1975).

La tabella millesimale nel condominio - modifiche - revisioni

48 Che cos'è?

La tabella millesimale esprime il diritto che ciascun condomino ha sulle parti comuni, in proporzione al valore di piano o porzione di piano che gli appartiene. In virtù dell'art. 68 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, è il regolamento di condominio che deve precisare questo valore proporzionale. Il valore deve essere espresso in millesimi; nell'accertamento dei valori si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione delle porzioni di piano.

49 È possibile modificarla?

I valori millesimali possono essere modificati, anche nell'interesse di un solo condomino quando risultano conseguenza di un errore, oppure sono mutate le condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza: di sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale, o di innovazioni di vasta portata, tali da alterare notevolmente il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (art. 69 disp. att. c.c.).

In un condominio già formato è difficile formare la tabella millesimale per due motivi: la tabella deve essere approvata all'unanimità, e le quote millesimali devo no essere rapportate, per legge, al valore (di mercato) proporzionale di ciascuna proprietà esclusiva, rispetto al valore dell'intero edificio.

50 Chi paga per rifare la tabella?

La tabella può essere revisionata ai sensi dell'articolo 1428 c.c. per qualunque errore determinante, e la spesa va ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (Cassazione n. 1801/64).

51 La chiusura di una terrazza intacca i millesimi?

La chiusura di terrazze con strutture fisse a vetri non dà luogo alla revisione delle tabelle millesimali (art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Infatti la revisione può avere corso solo in presenza di una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

L'amministratore di condominio

28 Chi è l'amministratore?

L'amministratore è colui che, forte dell'incarico conferitogli in assemblea dai condomini detentori di almeno la metà del valore dell'edificio, provvede a gestire gli interessi del condominio, a fronte di un determinato compenso. E' la figura giuridica che, per qualunque controversia, consente al condominio di agire contro terzi e ai terzi di agire contro il condominio.

Vi sono due tipi di amministratore: colui che amministra il condominio e le parti comuni, e colui che incassa gli affitti per conto della proprietà. Spesso le due figure coincidono.

29 Chi può esercitare l'attività di amministratore?

Chiunque può esercitare la professione di amministratore, non esistendo un albo professionale; la scelta si può pertanto effettuare sia fra i condomini sia fra i terzi estranei al condominio.

Spesso si tratta di un'attività che viene svolta come secondo lavoro.

Alcuni amministratori, talvolta improvvisati, amministrano troppi stabili per il tempo che hanno a disposizione, con risultati spesso discutibili.

La delega a un condomino di amministrare il condominio trova legittimazione nell'art. 1105 del c.c. che recita:

tutti i partecipanti hanno diritto a concorrere nell'amministrazione della cosa comune.

Ma se è accettabile che nei piccoli condomini l'amministrazione venga effettuata da un condomino, talora a rotazione, è più logico, se si tratta di un medio-grande condominio, che l'amministrazione sia affidata a un esperto. Questo perché un cattivo amministratore può essere fonte di guai, anziché contribuire a risolvere quelli già esistenti.

La cattiva conoscenza delle norme del Codice civile e la scarsa capacità di scegliere, per gli interventi necessari, le ditte giuste, che non significa necessariamente quelle meno care, sono spesso fonti di insoddisfazioni, anche onerose, per i condomini.

3O Quando l'amministratore è obbligatorio?

Se il numero dei condomini è superiore a quattro, l'assemblea di condominio deve nominare un amministratore (art. 1129 c.c.). Se l'assemblea non vi provvede, la nomina viene fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. Qualora, soprattutto per i nuovi stabili, non sia stato ancora designato l'amministratore, si può, provvisoriamente, dare mandato a un amministratore o a un condomino, a svolgere alcune funzioni: recupero delle rate di spesa e pagamento delle bollette, gestione dell'impianto di riscaldamento ecc. Nulla vieta che venga nominato un amministratore anche quando i Condomini siano in numero di quattro o meno di quattro.

31 Quanto tempo dura in carica?

L'amministratore dura in carica un anno, può essere nominato solo per un anno, o può essere revocato in ogni momento (art. 1129 c.c.). La nomina e la cessazione per qualunque causa debbono essere annotate sui registro delle assemblee.

32 Quali maggioranze sono richieste per la nomina o la revoca dell'amministratore?

La delibera assembleare di nomina è valida:

  • in prima convocazione, se è stata approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea condominiale e se i votanti favorevoli posseggono almeno la metà del valore dell'edificio (500/1000);
  • in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti oltre un terzo dei partecipanti al condominio e oltre la metà del valore dell'edificio (Cassazione n. 901 del 9.2.1980).
33 Che rapporto si instaura tra amministratore e condominio?

Tra amministratore e condominio si instaura un rapporto di mandato dietro compenso, regolato dagli articoli 1709 e 1720 del Codice civile:
  • art. 1709: il mandato si presume oneroso. La misura del compenso che non è stabilita dalle parti, viene determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza viene determinata dal giudice;
  • art. 1720: il mandante, (cioè il condominio), deve rimborsare al mandatario (cioè all'amministratore), le spese e le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte (pertanto puntuali con i pagamenti delle singole rate), e deve pagargli il compenso che gli spetta.
Quando, per qualsiasi causa, manca il legale rappresentante dei condomini, cioè l'amministratore, e si intende iniziare o proseguire una lite, i partecipanti al condominio possono richiedere la nomina di un curatore speciale, ai sensi dell'art. 80 del Codice di procedura civile. Il curatore speciale dovrà senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite (art. 65 disposizioni per l'attuazione del Codice civile).

34 Quando è possibile revocare l'amministratore?

L'Assemblea può revocare l'amministratore anche senza giusta causa (Cassazione n. 1865 del 11.6.1968).

In tal caso, l'art. 1725 c.c. stabilisce che, qualora la revoca del mandato oneroso avvenga prima della scadenza del termine prefissato, l'amministratore abbia diritto al risarcimento del danno (individuabile, di solito, nella retribuzione pattuita all'atto del conferimento del mandato).

L'amministratore può essere anche revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, per:
  • mancato tempestivo avviso all'assemblea dei condomini delle citazioni o provvedimenti giudiziari esorbitanti le attribuzioni conferite. In tal caso l'amministratore sarà tenuto al risarcimento dei danni arrecati (art. 1131 c.c.);
  • se per due anni non ha reso il conto della sua gestione (art. 1129 c.c.);
  • se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (art. 1129 c.c.).
Contro la decisione del tribunale, entro 10 giorni dalla notifica, l'amministratore può proporre reclamo alla Corte d'Appello (art. 64 disposizioni per l'attuazione del Codice civile).

In mancanza di nomina dì un altro amministratore, quello in carica viene automaticamente confermato. Quindi, fino a quando l'amministratore non viene sostituito dall'assemblea o dal giudice, egli conserva il suo mandato, anche qualora la delibera di nomina sia stata impugnata davanti all'autorità giudiziaria o sia scaduto il mandato.

35 Che cosa accade quando il condominio cambia l'amministratore?

Quando l'amministratore viene revocato o non confermato deve restituire immediatamente tutta la documentazione in suo possesso in modo da non intralciare la gestione del condominio.

I documenti da consegnare sono molti:
  • i giustificativi di spesa (fatture, parcelle, quietanze, versamenti, tasse e contributi vari) degli ultimi cinque esercizi (dieci per i documenti lNPS);
  • le mappe catastali degli impianti elettrici e idraulici del condominio;
  • le copie degli atti di proprietà degli appartamenti (rogiti) o almeno l'elenco ufficiale dei condomini;
  • i contratti per la fornitura di acqua, luce e gas e quelli assicurativi;
  • il certificato di attribuzione del Codice fiscale e di prevenzione incendi;
  • il libro verbale delle assemblee;
  • il registro delle entrate e delle uscite, oltre alla cassa, naturalmente;
  • la documentazione dell'ascensore;
  • la corrispondenza e i documenti relativi ai contenziosi giudiziari;
  • i contratti ancora in corso;
  • gli estratti conto e gli assegni del conto corrente condominiale;
  • i contratti dei locali comuni concessi in locazione.
Qualora l'amministratore ritardi nel consegnare questa documentazione, il condominio si può rivolgere al pretore, che con un provvedimento d'urgenza ordina la restituzione immediata dei documenti.

I condomini, qualora subissero dei danni dalla non tempestiva consegna, possono costituirsi parte civile e chiederne il risarcimento. L'amministratore in quanto mandatario, infatti, non ha alcun diritto di trattenere la documentazione, neppure se, per ipotesi, fosse creditore del condominio, dato che i documenti sono privi di valore commerciale e quindi inidonei a soddisfare un credito (Tribunale di Milano sentenza, ottava sezione, n. 10586 del 12.12.1991).

36 Quali accortezze bisogna avere quando si nomina l'amministratore?

Prima di nominare un amministratore, un condomino accorto deve tenere conto di una serie di fattori. Bisogna innanzitutto ipotizzare la mole di lavoro che la gestione amministrativa del condominio comporta (i condomini di 10 alloggi presentano una difficoltà digestione ben minore di quelli di 50).

Poi è necessario pretendere che l'amministratore esponga in maniera chiara la sue richieste economiche, redigendo un preventivo di massima, in base alle spese che il condominio andrà presumibilmente ad affrontare. Occorre inoltre ipotizzare e contrattare con l'amministratore il giusto compenso, magari in base al tariffario di categoria. Ciascun condominio ha il diritto di contrattare l'onorario con il proprio amministratore, anzi la contrattazione dovrebbe essere d'obbligo, giacché la parcella salata non è detto sia una garanzia di professionalità. Non si deve però incorrere nell'errore di chiedere compensi bassi "a tutti i costi". Nessuno, infatti, lavora gratis. E se anche ci sono amministratori onesti, che pretendono bassi compensi, sicuramente sono molti gli amministratori che applicano rincari incontrollati sui lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione appaltati a terzi.

37 Quali sono i compiti dell'amministratore?

Gli Art. 1130 e 1131 c.c. recitano che l'amministratore deve:
  • eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordi naria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (egli deve far approvare dall'assemblea il consuntivo ed il piano di riparto così come deve far approvare il preventivo ed il piano di riparto);
  • compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio;
  • rappresentare in giudizio il condominio (art. 1131 c.c.), nell'ambito dei limiti conferitigli dalla legge o di quelli eventualmente maggiori e più ampi riconosciutigli dal regolamento di condominio o di volta in volta dall'assemblea.
L'amministratore, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della gestione.

38 Quali sono le responsabilità dell'amministratore?

L'amministratore è responsabile, anche in sede penale, per:
  • l'inosservanza delle norme contemplate dal Codice civile in materia di condominio;
  • l'inosservanza delle leggi;
  • l'inosservanza di disposizioni, regolamenti, ordinanze, emanati in materia di prevenzione incendi, centrale termica, prevenzione antinfortunistica (ascensori, caduta neve dal tetto, caduta di intonaci, ecc.);
  • l'inosservanza delle nonne che regolano il rapporto di lavoro (personale assunto dalcondominio). Agisce pertanto correttamente quell'amministratore che, nell'ambito dell'ordinaria amministrazione, e per importi di spesa contenuti (poche centinaia di migliaia di lire), dia corso d'ufficio alle opere che si rendessero necessarie per ottemperare alle richieste di legge, e ne informi l'assemblea solo successivamente.
39 Quali sono i doveri dell'amministratore?

L'amministratore è tenuto:
  • per evitare risvolti civili e/o penali, a ottemperare alle disposizioni di legge. L'art. 677 del Codice penale prevede l'arresto per colui che, non avendo provveduto a rimuovere il pericolo, provochi un disastro (o non ne impedisca l'evento, art. 40 c.p.). Va comunque tenuto conto che la responsabilità civile e penale è ascritta ai singoli condomini;
  • a pagare gli oneri previsti dalla leggi sul lavoro per il personale assunto dal condominio, nonostante il condominio non abbia anticipato i fondi (il condominio dovrà successivamente rimborsare il debito e pagare gli interessi sul denaro anticipato, art. 1720 c.c.);
  • ad eseguire le delibere assembleari, pena il risarcimento del danno derivante dalla mancata esecuzione della delibera alle parti danneggiate: condominio e/o condomino, terzi.
40 Quali sono i poteri dell'amministratore?

I provvedimenti adottati dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri (artt. 1130 e 1131 c.c.) sono obbligatori per tutti i condomini (art. 1133 c.c.).

L'amministratore ha inoltre il potere di controllare affinché nessun condomino:
  • alteri la destinazione della cosa comune e (art. 1102), impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102),
  • estenda il suo diritto sulla cosa comune in danno agli altri condomini (art. 1102),
  • esegua opere, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, che rechino danno alle parti comuni dello stabile, cioè ne compromettano la stabilità, l'estetica o compromettano la tranquillità degli altri condomini (art. 1122); Può e deve evitare a che condomini impartiscano ordini al portiere, ai manutentori dello stabile, ecc. (giacché, essendone talvolta penalmente responsabile, solo lui ha il diritto di controllare il personale. Nulla osta, poi, che i condomini facciano presente all'amministratore manchevolezze del personale e vizi delle opere);
Altri poteri dell'amministratore:
  • licenziare il portiere (Cassazione n. 572 del 20.2.1976);
  • stipulare contratti per garantire l'ordinaria manutenzione (Cassazione n. 1998 del 20.7.1963);
  • stipulare contratti per garantire allo stabile l'erogazione dei servizi (Cassazione n.1998 del 20.07.1963);
  • agire in giudizio nell'interesse del condominio, anche senza l'autorizzazione dell'assemblea (Cassazione n. 1401 del 7.5.1968);
  • avviare i lavori improrogabili, cioè urgenti, per il mantenimento delle cose comuni, anche prima della delibera dell'Assemblea. Il condominio sarà tenuto a rimborsare all'amministratore le spese sostenute.
Qualora dissentendo uno o più condomini ricorrano all'autorità giudiziaria, sarà compito del giudice stabilire qual'è l'importo del rimborso, giacché l'amministratore ha il diritto al rimborso delle spese ritenute urgenti e considerate, dal giudice, giustificate, Cassazione n. 1481 del 15.9.1970.

Qualora uno o più condomini non rispetti le decisioni dall'amministratore per un corretto uso delle cose comuni, l'amministratore può ricorrere all'assemblea per comporre la vertenza (prima di ricorrere all'autorità giudiziaria). Non sono invece di pertinenza dell'amministratore i problemi che insorgono tra condomini nell'ambito del godimento delle loro proprietà esclusive.

41 Come ci si può opporre ai provvedimenti dell' amministratore?

Contro i provvedimenti adottati dall'amministratore ciascun condomino può ricorrere alternativamente all'assemblea o al giudice, entro 30 giorni dalla notifica del provvedimento, quando il provvedimento stesso sia contrario alla legge o al regolamento di condominio o alle decisioni dell'assemblea (art. 1137 c.c.).

42 E' ammesso dare deleghe all'amministratore?

Le deleghe all'amministratore sono valide a meno che non insorga un conflitto d'interessi. Il caso più frequente ove si evidenzia un conflitto d'interessi si rivela in sede di approvazione del rendiconto, ove il controllato (amministratore) non può essere anche controllore (per conto del condomino delegante) di sé stesso; il condomino, però,ò può rilasciare all'amministratore una delega scritta aggiuntiva, ove dichiara di approvare il rendiconto.

43 Quali sono i comportamenti che qualificano un buon amministratore?

Il buon amministratore è colui che:
  • ottempera agli obblighi di legge, amministra correttamente e salvaguarda l'immobile affidatogli,
  • è disponibile, qualora venga interpellato, in virtù delle conoscenze acquisite e potendo disporre di tecnici qualificati, suoi abituali consulenti, ad aiutare le parti in lite a trovare un accordo ragionevole,
  • sia corretto sia nei rapporti con i Condomini che in quelli con gli inquilini;
  • sia sollecito nel risolvere i problemi segnalati, in virtù anche dei poteri conferitigli dalla legge (cioè, non temporeggi faziosamente nel risolvere i problemi, al fine di soddisfare quei condomini, spesso la maggioranza, che pur limitando i diritti dei singoli sulla cosa comune o sul buon funzionamento della cosa comune, intendono procrastinare la spesa),
  • apra un conto corrente condominiale su cui versare gli importi delle rate.
44 E se l'amministratore versa i soldi del condominio su un conto corrente personale?

Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 6566 dell'8.9.1991 ha stabilito un principio, finora spesso ignorato: ogni singolo proprietario ha il diritto di pretendere che le somme versate vadano a finire non sul conto personale dell'amministratore, ma su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

Le motivazioni della sentenza sono chiare: consentire ai proprietari di controllare la reale situazione economica del condominio e la sua corretta gestione; evitare i danni derivanti da un eventuale blocco del conto corrente personale dell'amministratore, in seguito a fallimento o decesso; consentire al condominio di conoscere l'importo degli interessi attivi maturati, che devono risultare nel bilancio consuntivo a favore del condominio nel suo complesso.

Se non è mai stato aperto il conto corrente condominiale, ogni proprietario può fare inserire l'argomento all'ordine del giorno della più vicina assemblea. Se i tempi di convocazione dell'assemblea non sono ravvicinati, bastano due condomini (che rappresentino per un sesto dei millesimi complessivi di proprietà) per chiedere all'amministratore la convocazione di un'apposita riunione.

Nel caso che l'amministratore non vi provveda entro dieci giorni, i due condomini possono indire di loro iniziativa l'assemblea che ha la facoltà di deliberare in merito e vincolare così l'amministratore alla delibera.

45 A cosa bisogna badare per giudicare il comportamento dell'amministratore?

Prima di deliberare le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione occorre controllare che l'amministratore esponga singolarmente ai condomini, mediante lettera o comunicazione collocata nell'androne dello stabile, prima dell'assemblea, il capitolato dei lavori da effettuare, dettagliato nelle singole voci, affinché ciascun condomino possa partecipare all'acquisizione di preventivi che, per essere comparabili, debbono necessariamente comprendere le stesse voci di spesa.

È bene però ricordare che bassi preventivi di spesa non sempre costituiscono un risparmio e che i condomini, nel loro stesso interesse, debbono richiedere preventivi solo a quelle imprese delle quali conoscono il corretto operare e la qualità del lavoro svolto. Il rischio a cui va incontro il condominio è quello di ritrovarsi con lavori eseguiti solo parzialmente o addirittura mal eseguiti; se gli interventi non sono stati prefissati con precisione, le insoddisfazioni sono pressoché, assicurate.

46 A quale compenso ha diritto l'amministratore?

Premesso che ove l'amministratore sia iscritto ad un albo professionale (avvocati, commercialisti, geometri ecc.) si applicano le rispettive tariffe professionali, in presenza di tutti gli altri casi, i criteri da seguire ai fini della definizione del compenso, previa la libera contrattazione tra l'assemblea e la persona prescelta, sono i seguenti:
  • la quota fissa (indipendentemente dalle dimensioni del condominio) e la percentuale dovuta per la gestione ordinaria del condominio;
  • i compensi per le prestazioni extra come le assemblee straordinarie e i consigli di condominio;
  • le percentuali sui lavori di manutenzione straordinaria;
  • da ultimo, le spese sostenute dall'amministratore nella conduzione della gestione condominiale (francobolli, commissioni bancarie, fotocopie spese di cancelleria, tenuta dei libri e paga del portinaio).
Sull'importo della parcella (esclusi i rimborsi) il condominio deve pagare l'Iva del 20%, dovuta solo per gli iscritti a qualche albo professionale (geometri, avvocati, commercialisti, ragionieri) o se l'amministratore esercita attività con una struttura imprenditoriale ed in modo prevalente.

47 Non sarebbe tutto più semplice se ci fosse un albo per gli amministratori di condominio?

Nel passato sono state presentate svariate proposte di legge tendenti a istituire l'albo degli amministratori. Tuttavia, una disposizione comunitaria censura tale ipotesi non essendo, quella dell'amministratore, una figura professionale acquisita con un corso di studi istituzionale.

Un albo o un elenco pubblico di amministratori di condominio rappresenterebbe un punto di riferimento importante, poiché vi comparirebbe soltanto chi fosse in possesso di precisi requisiti.

L'ascensore nel condominio

76 Chi deve pagare le spese di rifacimento, adeguamento e manutenzione dell'ascensore?

Il riparto delle spese che si riferiscono ai beni comuni può essere derogato in base ad accordi tra i proprietari.

Se esiste un regolamento contrattuale (allegato o richiamato in tutti i singoli atti d'acquisto) che prevede, per la manutenzione dell'ascensore, il concorso di tutti i condomini, compresi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi di proprietà, questa clausola ha valore a tutti gli effetti (Cassazione n. 6499 del 1986).

Secondo i giudici (Cassazione n. 5479/91. Cassazione 3514/69, Tribunale di Bologna 357/86) tutte le spese che riguardano l'ascensore devono essere ripartite in proporzione all'altezza dei piani e del valore delle porzioni di piano, così come prevede l'art. 1124 del Codice civile per la manutenzione e ricostruzione delle scale.

Quindi per il 50 per cento in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altro 50 per cento in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Solo le spese per l'installazione dell'impianto devono essere suddivise guardando ai millesimi di proprietà.

77 Come dividere le spese ENEL per l'ascensore?

La quota fissa dell'ENEL per l'ascensore va ripartita secondo la tabella millesimale relativa all'ascensore.

78 Come suddividere il costo dell'installazione dell'ascensore?

La Corte di Cassazione ha stabilito, con sentenza n. 5479 del 15 maggio 1991, che in caso di installazione ex novo dell'ascensore, la spesa iniziale va ripartita in base ai millesimi di proprietà, trattandosi di un'innovazione.

Per le spese di manutenzione si applicherà invece il già citato principio proporzionale all'altezza dei piani ed ai millesimi dì proprietà.

79 Ci sono previsioni speciali se nell'edificio abita un portatore di handicap?

La legge 13/89 per l'abbattimento delle barriere architettoniche consente la realizzazione di un nuovo impianto di ascensore con maggioranze speciali.

Con un a recente sentenza, il Tribunale di Milano ha poi stabilito che queste norme più favorevoli valgono anche quando nello stabile non c'è alcun portatore di handicap.

L'installazione dell'ascensore quindi, può essere deliberata, in prima convocazione, dalla maggioranza dei partecipanti all'assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi. In seconda convocazione sì scende a un terzo (di presenti e di millesimi).

Per i giudici milanesi la legge sulle barriere architettoniche vuole favorire l'accesso negli edifici da parte degli handicappati, eliminando gli ostacoli che impediscono o limitano la loro deambulazione.

Pertanto per il solo fatto che ipoteticamente, in uno stabile può recarsi anche chi ha un handicap, si possono sfruttare le norme di maggior favore (ed eventualmente, se esistente, chiedere al Comune un contributo a fondo perduto perché il portatore di handicap abbia effettiva, stabile e abituale dimora nell'edificio).

Si tratta, dunque, di un visione diversa da quella finora avuta, che inquadra l'installazione degli ascensori tra le innovazioni dirette al miglioramento e all'uso più comodo del bene comune.

Per queste, infatti, è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio (667/1000) e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

80 Chi ha il box paga anche l'ascensore?

L'impianto di ascensore è considerato normalmente di proprietà condominiale e quindi tutti i condomini, anche se proprietari soltanto di box o di negozi (che quindi normalmente non utilizzano l'impianto) sono comproprietari.

Di conseguenza le operazioni di adeguamento e di conservazione di un bene comune devono essere ripartite tra tutti. Se dal rogito o dal regolamento condominiale emerge che l'ascensore non è di proprietà comune, il proprietario del box si può esimersi dal pagamento della quota.

L'assemblea condominiale

13 Che cos'è?

L'Assemblea dei condomini è l'organo deliberante del condominio.

14 Quali sono i suoi compiti?

L'assemblea condominiale provvede:

  • alla nomina e revoca dell'amministratore;
  • alla determinazione del compenso dell'amministratore;
  • all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti per la gestione ordinaria del condominio e loro suddivisione tra condomini;
  • all'approvazione del rendiconto annuale delle spese ordinarie;
  • alla determinazione delle opere di manutenzione straordinaria e all'approvazione del preventivo;
  • a definire le modalità d'impiego dell'eventuale residuo attivo della gestione;
  • a definire la costituzione di fondi speciali tipo fondo ammortamento caldaia o fondo spese straordinaria (da versarsi su conto corrente bancario o bancario intestato al condominio);
  • a deliberare, in caso di crollo dell'edificio, per una parte inferiore ai 3/4 del suo valore, circa la ricostruzione delle parti comuni (art. 1128 c.c);
  • a deliberare di agire contro i provvedimenti dell'amministratore;
  • ad autorizzare il singolo condomino a effettuare le spese relative alle parti comuni non urgenti (art. 1134 c.c.);
  • a deliberare, ovviamente nei limiti della tutela degli interessi del condominio, sull'opportunità di promuovere una vertenza giudiziaria o resistere alle pretese giudiziarie avanzate da terzi (art. 1132 c.c).
A proposito delle opere di manutenzione straordinaria occorre ricordare che senza il preventivo benestare dell'assemblea l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente. Ma in questo caso deve riferirne in assemblea (anche dopo l'esecuzione dei lavori). Qualora non ne riferisca all'assemblea, tale irregolarità non può essere presa a pretesto dai condomini per non corrispondere il dovuto all'impresa o all'artigiano che in buona fede abbia ricevuto l'incarico (Corte d'Appello Bologna 13.4.1947). Il pagamento non impedisce ai condomini dissenzienti di indire un'assemblea straordinaria e/o ricorrere al giudice contro l'amministratore se le spese non sono ritenute giustificate.

In caso di vertenza giudiziaria vale quanto stabilito dall'articolo 1132 del Codice civile: i condomini dissenzienti dalla delibera che promuove la lite possono dissociare la propria responsabilità, (mediante scritto da recapitarsi con Raccomandata a.r. all'amministratore entro 30 giorni dalla notizia della delibera), in ordine alle conseguenze della lite, nel caso che il condominio soccomba.

In sostanza il condomino dissenziente dichiara che non è d'accordo con la delibera e pertanto non intende affrontare le spese di giudizio o pagare i danni nel caso che il condominio perda la causa. Lo scritto consente al condomino dissenziente di rivalersi nei confronti del condominio per ciò che gli abbia ugualmente dovuto pagare alla parte che ha vinto la causa. Per contro, se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere alle spese di giudizio che non si siano potute recuperare dalla parte perdente.

15 Quando deve essere convocata l'assemblea?

L'assemblea deve essere convocata una volta all'anno in via ordinaria per le deliberazioni di cui all'art. 1135 c.c., e cioè per l'approvazione dei bilanci preventivo e consuntivo e per la nomina dell'amministratore.

Essa può essere inoltre convocata in via straordinaria dall'amministratore, quando questi lo ritiene opportuno:

- quando ne viene fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio (167/1000).

Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, senza che l'amministratore convochi l'assemblea o motivi le ragioni del ritardo, i suddetti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza di amministratore, l'assemblea tanto ordinaria che straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino (art. 66 disposizioni per l'attuazione del Codice civile).

16 Come viene convocata l'assemblea condominiale?

Mediante l'avviso di convocazione, che deve essere comunicato, a mezzo raccomandata, ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l'adunanza (art. 66 disposizioni per l'attuazione del Codice civile), da calcolarsi a partire dal giorno precedente a quello di convocazione.

L'avviso dì convocazione deve essere così strutturato:
  • data e ora della prima e della seconda convocazione;
  • luogo in cui verrà svolta l'assemblea;
  • ordine del giorno, (è obbligatorio comunicare in anticipo le materie sulle quali l'assemblea deve deliberare);
  • firma dell'amministratore o di chi convoca l'assemblea.
Alcuni regolamenti prevedono termini e modalità differenti per la convocazione. In questi casi prevale il regolamento.

E' da intendersi valida l'assemblea che, per accordo dei condomini, venga indetta direttamente in seconda convocazione, omettendo la prima, allo scopo di risparmiare tempo e deliberare anche con maggioranze meno elevate (Cassazione n. 563 del 9.2.1977). Per gli stessi motivi è da intendersi valida l'assemblea convocata in seconda convocazione nello stesso giorno della prima, ad orario diversificato, se nessun condomino assente non evidenzi il vizio di tempo, (ricorrendo pertanto all'autorità giudiziaria) e se il condomino presente non abbia evidenziato in assemblea tale vizio e non ne abbia chiesto la riconvocazione nei tempi previsti dall'art. 1136 c.c. (Cassazione n. 989 del 15.2.1979).

17 Quali sono gli organi dell'assemblea?

Prima di avviare la discussione degli argomenti elencati nell'ordine del giorno, l'assemblea deve nominare il presidente e il segretario.

Il presidente deve:
  • controllare che tutti i condomini siano stati correttamente convocati,
  • rilevare le presenze (anche quelle a mezzo dì delega) e verificare il valore millesimale complessivo (che deve essere consono al tipo di delibere previste nell'ordine del giorno: ordinarie o straordinarie),
  • disciplinare con cortesia ma con fermezza il decorso della discussione secondo l'ordine del giorno (le sedute caotiche sono spesso inconcludenti e hanno risvolti dannosi per la buona armonia dei rapporti tra condomini e per la conservazione del capitale condominio"),
  • controllare che il segretario verbalizzi l'esatto pensiero dell'assemblea. E' opportuno, al termine di ogni argomento discusso, che egli provveda a far leggere dal segretario quanto ha scritto affinché l'assemblea possa provvedere a far verbalizzare eventuali precisazioni,
  • firmare il verbale alla chiusura della seduta assembleare.
Il segretario deve:
  • redigere, durante la discussione dei vari argomenti, il verbale di assemblea.
  • firmare il verbale al termine della seduta.
I suoi compiti sono, dunque, mettere per iscritto, nel modo pi ù chiaro e inequivocabile possibile, la delibera di volta in volta votata dall'assemblea, e i voti ottenuti dalla singola delibera (ovvero la maggioranza ottenuta dalla delibera).

L'assemblea può inoltre eleggere dei consiglieri che dovranno collaborare con l'amministratore, senza però sostituirsi a esso.

Essi hanno semplicemente funzione di raccordo tra condomini e amministratore, per il quale acquisiscono segnalazioni e reclami, salvo ulteriori compiti concordati con l'amministratore e l'assemblea stessa.

18 Che cos' è il registro delle assemblee?

Nel registro delle assemblee, che viene conservato dall'amministratore, per ciascuna convocazione vanno annotati:
  • il numero dei condomini presenti,
  • il totale dei millesimi da questi posseduti,
  • l'ordine del giorno (comunicato nella convocazione),
  • l'oggetto delle singole delibere e le maggioranze conseguite nelle singole votazioni.
19 Chi ha diritto a partecipare all'assemblea?

Tutti i condomini.

Qualora si debba discutere della gestione del servizio di riscaldamento, l'avviso di convocazione deve essere inviato anche agli inquilini nei termini già descritti a proposito della convocazione.

Quando un piano o porzione di piano dell'edificio appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto in assemblea a un solo rappresentante, (provvede per sorteggio il presidente qualora i cointestatari non raggiungano l'accordo sulla designazione).

Anche se non sia stato ancora trascritto l'atto di acquisto, l'acquirente ha diritto di partecipare all'assemblea al posto del condomino venditore (Cassazione n. 66 del 13.1.1965).

Se l'appartamento è gravato da usufrutto, l'usufruttuario ha diritto di voto (art. 67 disposizioni per l'attuazione del Codice civile) negli affari che appartengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre il voto spetta al nudo proprietario nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dello stabile.

20 Quando gli inquilini possono partecipare all'Assemblea?

Gli inquilini hanno diritto di partecipare con diritto di voto, invece del proprietario dell'appartamento, alle assemblee che trattano la gestione del riscaldamento, (art. 10 della Legge n. 392 del 27.7.1978 sull'equo canone).

Essi possono altresì partecipare, senza diritto di voto, alle assemblee che debbono deliberare sulla modificazione dei servizi comuni.

Per effetto della suddetta legge, l'assemblea per la gestione del riscaldamento deve essere indetta anche qualora la proprietà dello stabile non sia in condominio ma di un unico proprietario. In tal caso l'assemblea potrà essere indetta sia dal proprietario che da tre conduttori (inquilini). Le delibere dovranno essere adottate con le stesse modalità stabilite dal Codice civile per i condomini.

21 Quando l'assemblea è regolarmente costituita?

L'articolo 1136 del c.c. recita: l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento dì tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio.

22 Quali sono le maggioranze nelle singole delibere assembleari?

Per le maggioranze assembleari, bisogna distinguere tra quelle necessarie in prima e seconda convocazione.

A) in prima convocazione:

È richiesta l'approvazione della metà più uno degli intervenuti, che rappresenti almeno 500/1000 del valore dell'edificio, (art. 1136 c.c.), per:
  • nomina e revoca dell'amministratore,
  • approvazione del preventivo delle spese annuali e relativa ripartizione tra condomini,
  • approvazione del rendiconto annuale ed impiego del residuo attivo della gestione,
  • approvazione del compenso pro-amministratore,
  • deliberazioni concernenti liti attive e passive (relative a tematiche che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore),
  • ricostruzione dell'edificio perito, (per una parte inferiore ai 3/4),
  • riparazioni straordinarie di notevole entità, e manutenzioni,
  • norme per la tutela del decoro,
  • approvazione e modifiche al regolamento di condominio,
  • tutte le decisioni che non prevedono altre maggioranze.
B) in seconda convocazione L'art. 1136 c.c. stabilisce che qualora in prima convocazione non sia stato raggiunto il numero richiesto, entro 10 giorni, debba essere indetta una seconda assemblea, nel corso della quale sarà possibile deliberare con il voto favorevole di 1/3 dei condomini, che rappresenti almeno 334/1000 del valore millesimale dell'edificio, solo per le seguenti materie:
  • per l'approvazione preventivo spese annuali e relativa ripartizione tra Condomini,
  • per l'approvazione del rendiconto annuale e impiego del residuo attivo della ge stione,
  • per l'approvazione del compenso pro-amministratore, riparazioni straordinarie non di notevole entità,
  • per tutte le decisioni che non richiedono maggioranze diverse.
C) sia in prima che in seconda convocazione

È richiesta l'approvazione della maggioranza dei partecipanti al condominio, che rappresenti i 2/3 del valore millesimale dello stabile (cioè 667/1000), per tutte le deliberazioni innovative, dirette al miglioramento, all'uso più comodo, al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c).

Sono naturalmente vietate le innovazioni che:
  • possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato,
  • alterano il decoro architettonico,
  • rendono talune parti comuni dello stabile inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
D) sia in prima che in seconda convocazione

E' richiesta l'approvazione di tutti i condomini, cioè il valore millesimale del 1000/1000 per innovazioni che modifichino il decoro architettonico dello stabile, per innovazioni che prevedono una diversa destinazione e godimento di alcune parti comuni, la ricostruzione di un edificio perito totalmente o per più di 3/4.

23 Quando le delibere sono regolari?

L'art. 1137 c.c. stabilisce che le delibere adottate in assemblea, nei modi dettati dalla legge, sono obbligatorie per tutti i condomini (anche per quelli assenti o rappresentati a mezzo di delega), e l'amministratore, a norma dell'art. 1130 c.c., primo comma, le deve rendere esecutive.

Le delibere sono obbligatorie fino a quando non vengano modificate o revocate dall'assemblea con una successiva delibera (Cassazione n. 1281 del 12.4.1976). Sono valide pertanto le delibere che prevedono la modifica o la revoca di quanto già in precedenza deliberato, purché, adottate nel rispetto della maggioranza prevista dalla legge (non ha importanza il fatto che nella successiva votazione la delibera sia stata adottata con una maggioranza inferiore a quella conseguita nella precedente, purché la nuova sia conforme alla legge).

E' valida inoltre la delibera riguardante spese di ordinaria o straordinaria manutenzione che, pur non precisando l'ammontare della spesa, ne faccia comunque dedurre l'importo dagli elementi contenuti nella delibera stessa (Cassazione n. 2217 del 9.7.1971).

Nel computo del conteggio dei voti a favore, l'astensione dal voto deve essere sempre considerata come voto a sfavore (Cassazione n. 2649 del 2.8.1941).

24 In quali casi le delibere sono annullabili?

Le delibere annullabili sono tutte quelle che presentano vizi formali per: inosservanza del regolamento di condominio, inosservanza delle regole dettate dal Codice civile sulla cosa comune e sul condominio, invadenza dei compili esclusivi dell'amministratore, pregiudizio all'uso delle cose e dei servizi.

Ecco alcuni esempi di delibere annullabili:
  • delibera assunta dall'assemblea nonostante l'assenza di condomini convocati in ritardo. Si deve infatti consentire a ciascun condonino di conoscere la data di convocazione dell'assemblea con almeno 5 giorni di anticipo o nei tempi e con le modalità stabiliti dal regolamento o in assenza di questo dalla legge. L'assemblea non è annullabile se i condomini che hanno ricevuto l'avviso di convocazione in un tempo inferiore ai 5 giorni previsti vi partecipano ugualmente;
  • delibera adottata nel corso della seconda convocazione, indetta nello stesso giorno della prima (Cassazione n. 989 del 15.2.1979);
  • delibera che imputi, (proporzionalmente alla rispettiva quota millesimale), le spese di illuminazione del cortile e delle scale, le spese di imbiancatura delle scale, la tassa sul passo carrabile, anche ai proprietari di negozi al pian terreno (Cassazione n. 1726 del 4.7.1966),
  • delibere che violino il regolamento di condominio,
  • deliberazioni contrarie ad alcune norme di legge (es. attivazione del riscaldamento oltre la durata prevista dalle competenti autorità),
  • delibere che trattano materia di esclusiva pertinenza dell'amministratore (materia ben individuata dal Codice civile),
  • delibere su argomenti non compresi nell'ordine del giorno della convocazione.
25 Che cosa si deve fare per annullare una delibera?

Se una delibera è annullabile perché contraria alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente, che ha votato contro la delibera, o assente, può fare ricorso, entro 30 giorni, all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa (art. 1137 c.c.). I 30 giorni decorrono dalla data della delibera per i dissenzienti, dalla data di comunicazione per gli assenti, sotto pena di decadenza.

Il condomino astenuto, secondo una sentenza della Corte di cassazione del 25/7/1988, non ha diritto a ricorrere in quanto, se fosse stato contrario, avrebbe dovuto dissentire in maniera palese.

L'impugnazione deve avvenire con atto di citazione presso il giudice competente per territorio e per valore.

26 Quando invece le delibere sono nulle?

Sono assolutamente nulle, cioè inesistenti, le delibere prive dei requisiti essenziali o contrarie alla legge.

Queste possono essere impugnate dal condomino in giudizio in qualunque momento.

Ecco alcuni esempi di delibere nulle:
  • mancata convocazione di uno o più condomini;
  • delibere adottate con maggioranza diversa da quella prescritta dalla legge;
  • delibere mancanti di oggetto;
  • delibere aventi oggetto illecito o impossibile;
  • delibere effettuate su argomenti non di pertinenza dell'assemblea;
  • delibere non di ordinaria amministrazione, effettuate però alla voce "varie ed eventuali" (Tribunale Napoli 8.2.1961);
  • delibere riguardanti la suddivisione delle spese di riscaldamento secondo i millesimi delle singole proprietà;
  • delibere in cui, a semplice maggioranza, l'assemblea ha deciso di non riattivare l'esercizio del riscaldamento (Tribunale di Torino 7.6.1950);
  • delibere assembleari che abbiano autorizzato il distacco dall'impianto centralizzato, se adottate con una maggioranza inferiore a quella prevista per le innovazioni.
27 Come ci si deve comportare quando una delibera è nulla?

Nei casi di nullità è opportuno, prima di ricorrere all'autorità giudiziaria, che il condomino faccia presente l'irregolarità all'amministratore, il quale dovrebbe immediatamente riparare all'irregolarità con una nuova assemblea.

L'inquilino che non venga convocato, o al quale non sia consentito di deliberare sulle spese di gestione o sulle modalità del servizio di riscaldamento, o reputi le delibere adottate annullabili o nulle, può impugnare la validità dell'assemblea.

Le scale nel condominio - spese pulizia e illuminazione

87 Come si ripartiscono le spese per la pulizia e l'illuminazione delle scale?

Le opere di pulizia delle scale sono da configurare come opere di manutenzione. La relativa spesa va ripartita in base all'art. 1124 del Codice, e cioè per metà in ragione del valore dei singoli piani e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascuno piano dal suolo. Il proprietario dell'appartamento a pian terreno, in quanto non usa le scale, è esente dalla spesa. Anche le spese per l'illuminazione delle scale vanno ripartite con lo stesso criterio.

88 Anche l'autorimessa paga per le scale?

Ogni condomino è tenuto a concorrere alle spese di un impianto condominiale in quanto abbia la possibilità di usarlo. In particolare, la spesa di manutenzione e riparazione delle scale è da porre a carico dei proprietari di piani a cui le scale servono. Pertanto, se l'autorimessa è in comunicazione con i piani sovrastanti tramite le scale, il proprietario deve contribuire alle spese. Altrime nti, non è affatto obbligato.

Le spese condominiali (ripartizioni)

Quali sono i criteri di ripartizione delle spese?

L'art. 1123 c.c. prevede tre principi di ripartizione di ordine generale:

  • criterio di riparto in misura proporzionale al valore delle singole proprietà;
  • criterio di riparto in proporzione all'uso;
  • criterio di riparto in base alla destinazione esclusiva.
A questi seguono, nel Codice, gli articoli 1124, 1125 e 1126, che prevedono altri tre criteri specifici di ripartizione.

Per fare chiarezza sulle spese, è opportuno distinguere tra i beni costituenti l'ossatura del condominio e i servizi.

I beni che costituiscono l'immobile, come il suolo, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari e tutte le altre parti dell'edificio destinate all'uso comune, debbono essere tenuti in buono stato dai condomini, grazie a spese di denaro ripartite in base ai millesimi dì proprietà, cioè in base alla quota di partecipazione alla proprietà del bene comune.

Per quanto riguarda i servizi, invece, quattro gruppi di spese devono essere ripartite secondo l'uso: il riscaldamento centralizzato, l'ascensore, la manutenzione e la ricostruzione delle scale, i lastrici solari di uso esclusivo.

In questi casi, a integrare le legge subentrano i regolamenti condominiali, che fissano tabelle millesimali per ognuno di questi servizi. Vari altri servizi, come l'acqua calda e fredda, la rotazione sacchi spazzatura, sono da ripartirsi o in base a contatori, o in base al numero delle persone che ne usufruiscono.

53 Le norme del codice in materia di spese sono derogabili?

I criteri di ripartizione delle spese, fissati dagli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., sono derogabili. Ciò significa che tali disposizioni possono essere cambiate da un regolamento condominiale di natura contrattuale. In questo caso l'amministratore dovrà attenersi al regolamento. Se, invece, a dettare i criteri di ripartizione fosse il regolamento assembleare, esso non potrà mai derogare ai principi fissati dal Codice.

54 Come si suddividono le spese voluttuarie?

Le innovazioni di tipo voluttuario, come l'installazione di un impianto di irrigazione automatico e computerizzato, devono essere approvate dai 2/3 del valore millesimale e dalla maggioranza dei condomini.

Il Codice civile, però, prevede la possibilità che tali spese siano a totale carico di chi intenda sostenerle. Infatti, l'art. 1121 c.c. così recita: Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportare integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

55 Quali i criteri per la suddivisione delle spese per la fossa biologica?

Le spese per lo svuotamento della fossa biologica vanno ripartite in base al primo comma dell'art. 1123 c.c., cioè in base ai millesimi di proprietà di ciascuno.

56 Come ripartire gli oneri per le fognature?

Le spese per l'allacciamento all'impianto centrale di fognatura, cioè la costruzione di nuovi canali di scarico, (come quelle per la sostituzione dell'impianto), vanno ripartite in misura proporzionale ai millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari (Corte di Cassazione n. 5331/79).

57 A chi compete la spesa per il cancello elettrico?

È' applicabile la disciplina dell'art. 1120 del Codice civile. Si tratta di innovazione diretta al miglioramento o all'uso più comodo delle cose comuni. Pertanto, anche i dissenzienti devono pagare.

Se il cancello non viene utilizzato da tutti i condomini, neppure indirettamente, (come si verifica, ad esempio, con il passaggio dell'autocisterna per la fornitura del combustibile che serve tutto il condominio o del camion per la raccolta dei sacchi dei rifiuti), il dispositivo di apertura a distanza del cancello deve essere pagato dai proprietari dei box, gli unici a servirsene.

Se viceversa tutti i condomini, anche indirettamente attraverso la gestione dei servizi condominiali, utilizzano il cancello, la spesa va ripartita pro-quota millesimale.

58 Come si suddivide il costo per il lastrico solare?

L'onere della manutenzione del lastrico solare dovrebbe ripartirsi fra tutti i condomini, proporzionalmente alla quota millesimale di ciascuno, quando esso sia di proprietà e di uso condominiali.

Quando invece sia in uso esclusivo di uno o più condomini, questi (art. 1126 c.c.) partecipano per un terzo alla spesa; i restanti due terzi gravano pro quota su tutti i condomini (compresi quelli che ne hanno l'uso esclusivo) cui il lastrico serve di copertura.

Maggioranze senza certezze

rticolo pubblicato su Il Sore 24 Ore del 11/6/2007.

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Per le polizze occorre sempre una delibera

Articolo pubblicato su Il Sole 24 Ore del 4/6/2007.

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Rapporti tra condomini: posto auto, rumori, animali

89 E' possibile disciplinare il tempo di gioco dei bambini?

La Cassazione (sentenza n. 4479 del 8.7.1981) ha stabilito che per autorizzare o regolamentare la permanenza (e gli inevitabili schiamazzi) dei bambini negli spazi comuni l'assemblea può deliberare a maggioranza semplice.

90 Come comportarsi se ci sono impianti rumorosi?

Gli impianti condominiali non devono causare una rumorosità superiore al minimo tollerabile, indicato dal Regolamento d'Igiene del Comune.

Quando si è in presenza di un impianto rumoroso, per esempio quello idrico, occorre rivolgersi all'Ufficio di Igiene affinché, accerti il livello dei rumori. Se questi superano la soglia critica, si dovrà intimare all'amministratore la realizzazione degli interventi per insonorizzare l'impianto.

91 Come gestire la presenza di animali nel condominio?

Se il regolamento condominiale vieta la presenza di animali nel condominio, l'amministratore si deve adoperare affinché, la clausola contrattuale venga rispettata da tutti i condomini. I condomini infatti possono imporre di non tenere il cane dentro l'appartamento.

Attenzione però: solo un regolamento condominiale di tipo contrattuale può proibire la detenzione di animali (Tribunale di Piacenza, sentenza del 10.4.1990). Una semplice delibera o un regolamento convenzionale, pertanto, non bastano. Naturalmente, secondo la stessa sentenza non devono mai essere superati i limiti di normale tollerabilità (come stabilisce l'art. 844 c.c.).

92 Che cosa si può fare se i condomini posteggiano la loro auto fuori posto?

Occorre chiedere all'amministratore la convocazione di apposita assemblea per dirimere la questione. Nel caso in cui questa andasse deserta oppure non ci fosse alcuna decisione si può ricorrere all'autorità giudiziaria per conseguire la rimozione coatta delle autovetture abusivamente parcheggiate.

93 Se l'amministrazione del condominio viene effettuata a rotazione, è consentito rifiutare?

L'incarico di amministratore non può essere imposto dagli altri condomini. Pertanto è nel diritto di ciascun condomino non accettare di svolgere tale compito.

Recuperi, la cessione sconta l'IVA

Articolo pubblicato su Il Sole 24 Ore del 28/5/2007.

Riscaldamento nel condominio - suddivisione spese

Come si suddividono le spese dell'impianto centralizzato?

Sono tre i criteri di equa distribuzione indicati dalla giurisprudenza: riparto secondo i metri cubi riscaldati, secondo le superfici radianti, secondo un principio misto di cubatura e superfici radianti.

Con superfici radianti si intendono per esempio la somma del numero di elementi di cui sono composti i caloriferi che riscaldano un appartamento, o la somma dei pannelli radianti.

Spesso, alle tabelle millesimali di proprietà sono annesse delle tabelle millesimali per il riscaldamento. E l'amministratore non ha che da rispettarle.

Anche le eventuali spese straordinarie, come la sostituzione della caldaia, devono essere ripartite secondo l'uso che ciascuno ne trae, cioè secondo i cosiddetti millesimi-calore.

70 Comune o autonomo?

C'è una norma che consente la trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti a gas unifamiliari è la legge 10/91, art. 26, che richiama gli interventi descritti all'art. 8 tra cui, alla lettera g, è indicata anche la trasformazione.

Per la trasformazione dell'impianto centrale in impianti singoli a gas è sufficiente la maggioranza di 501 millesimi. Se l'assemblea non ha autorizzato con la maggioranza do vuta il distacco, il condomino che voglia autonomamente installare un impianto autonomo deve comunque pagare tutte le spese di riscaldamento, sia di ge stione sia di manutenzione.

È però nulla, secondo il Tribunale di Roma, sez. III, sentenza n. 3390 del 3 marzo 1993, la deliberazione condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento adottata a maggioranza dei millesimi (come consente la suddetta I. 10/91) qualora non sia accompagnata dall'approvazione di un progetto e relativa relazione tecnica di conformità. Ciò a consentire ai condomini dissenzienti di verificare che il sacrificio del loro diritto al mantenimento del servizio comune risponde al la finalità e alle prescrizioni della legge stessa.

71 Volendo trasformare l'impianto da gasolio a metano, quale maggioranza assembleare è richiesta?

Si deve fare riferimento a quanto dettato dal quinto comma dell'art. 1136 c.c. le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 c.c. (innovazioni) devono essere approvate con un numero dì voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell'edificio. L'approvazione può effettuarsi a maggioranza delle quote millesimali se, con relazione tecnica redatta da un professionista abilitato, si riesce a dimostrare che il nuovo impianto consentirà il contenimento dei consumi energetici (art. 26, secondo comma, della legge 10/90).

72 In un palazzo con impianto molto vetusto e fuori norma, quel è la maggioranza richiesta per passare a un riscaldamento autonomo a gas?

La Corte di cassazione ha chiaramente esposto la differenza esistente tra la disattivazione di un impianto ben funzionante e l'eliminazione del servizio per ragioni tecniche (cattivo funzionamento) o legali. Sulla stessa linea si è mossa la Corte di Appello di Firenze (sentenza del 28 novembre 1984).

Se il regolamento contrattuale non stabilisce altrimenti, la maggioranza qualificata è sufficiente per sopprimere l'impianto centralizzato e prevedere alla contestuale installazione dì impianti autonomi.

73 Cosa può fare il condomino che non fruisce dell'impianto di riscaldamento?

Il condominio che nei mesi invernali non abita nell'appartamento in condominio o usa poco la casa al mare o ai monti ha la possibilità di seguire quattro vie:

  • il distacco individuale dall'impianto comune. Per ottenerlo è necessario il consenso (meglio se scritto) di tutti gli altri condomini;
  • la trasformazione in impianto autonomo (l'assemblea può deliberarlo con la maggioranza semplice di 501 /1000 - Legge 10/91);
  • può concordare l'adozione degli impianti di termoregolazione automatizzati, che, pur mantenendo l'impianto centralizzato, garantiscono la contabilizzazione del consumo di ogni singolo appartamento.
Attenzione però ai vincoli imposti dall'assemblea: il Pretore di Civitavecchia (sentenza del 6 dicembre 1978) ha chiarito l'illegittimità della delibera che limita l'accensione del riscaldamento centralizzato nel periodo del fine settimana; può chiedere all'amministratore del condominio di essere autorizzato a chiudere la tubazione che immette nel proprio appartamento.

In questo caso, se dimostra che il distacco del suo impianto da quello centrale determina un risparmio nella spesa per l'acquisto del combustibile, potrà be neficiare di una conseguente riduzione della percentuale dei costi di esercizio (da determinarsi caso per caso).

74 Anche chi si è distaccato dall'impianto partecipa al ripristino del riscaldamento centrale?

Sì, anche il condomino che si sia distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato deve concorrere alle spese per i lavori di ripristino, in quanto è sempre comproprietario dell'impianto, e conservare il relativo diritto di voto.

I lavori di ripristino o adeguamento devono essere approvati dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e la metà del valore dell'edificio così come disposto dall'art. 1136 c.c., in presenza di opere di riparazione e adeguamento di notevole entità.

In presenza di opere più modeste, in seconda convocazione, è sufficiente la maggioranza di cui al terzo comma dell'art. 1136 c.c.: un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

75 Come procedere per l'isolamento termico del proprio appartamento?

Il condomino che intenda migliorare l'isolamento termico può eseguire l'opera a norma dell'art. 1102 c.c. Tuttavia, non deve essere leso il decoro architettonico dell'edificio. A tal fine occorre valutare caso per caso il tipo di finestra, in relazione al tipo di fabbricato: non deve cioè essere danneggiato nel suo insieme l'equilibrio delle linee costruttive e architettoniche dell'edificio.

Serve un freno, facciamo pagare chi presenta le denunce

Articolo pubblicato sul Corriere della Sera del 10/6/2006.

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Soggetti obbligati alla contribuzione di spese nel condominio

59 Può un condomino rifiutarsi dì pagare le spese?

No. Ogni singolo condomino è titolare del diritto di proprietà sulle parti e sui servizi comuni. Da questo deriva l'obbligo, per ciascuno, di contribuire alle spese per la loro conservazione, il loro godimento e la loro gestione.

Questo diritto di proprietà è strettamente legato al diritto reale sulla singola porzione immobiliare. Infatti, l'art. 1118 c.c, secondo comma, stabilisce che il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo delle spese per la loro conservazione".

L'obbligo di contribuire alle spese prescinde dall'uso concreto che i condomini fanno dei servizi comuni (Cassazione 28/5/73. n. 1585).

60 L'appartamento vuoto partecipa alle spese per i servizi, come la pulizia e l'illuminazione della scala?

Sì. Il proprietario non ha diritto ad alcuna riduzione della spesa a suo carico. La spesa viene determinata conformemente all' art. 1123 c.c., primo comma: Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione.

È pertanto irrilevante la circostanza che l'appartamento sia disabitato.

61 Anche il proprietario del box partecipa alle spese?

Il proprietario di box per auto è un partecipante del condominio, anche se non possiede altre proprietà nell'edificio.

Ciò significa che lo stesso dovrà partecipare a qualsiasi spesa di ricostruzione parziale o totale dell'edificio, in base al principio della comproprietà e in proporzione alla rispettiva quota di comproprietà.

62 E' giusto che l'acquirente paghi le spese non saldate dal vecchio proprietario?

L'art. 63 disp. att. c.c. recita che: "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidamente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

63 Il coniuge cointestatario di una proprietà, non convivente, deve pagare le spese di manutenzione straordinaria di un immobile che non utilizza direttamente?

Constatato che la questione dell'abitazione riguarda i rapporti interpersonali tra coniugi separati e non il diritto di proprietà, l'amministratore può rivolgersi al comproprietario per riscuotere direttamente le sue quote, anche se egli non abita nell'appartamento.

Spese e amministrazione di condominio

64 Quando un condomino può effettuare il controllo delle fatture?

Il controllo dei documenti comprovanti le spese sostenute per la gestione del condominio deve essere effettuato prima dell'assemblea, cioè prima dell'approvazione del bilancio. Infatti, una volta che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l'amministratore non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso (Cassazione n. 3402/81 depositata il 23 maggio 1981). Qualora l'amministratore non esibisca i documenti a seguito di richiesta effettuata nei tempi opportuni (è d'uso nei cinque giorni antecedenti l'assemblea), potrà essere tenuto a indennizzare i condomini per gli eventuali danni contrattuali.

65 Conguaglio: anche chi contesta deve pagare?

Dopo l'approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, tutti devono pagare il conguaglio, cioè la differenza fra quanto versato in anticipo, sulla base del preventivo esaminato nell'assemblea dell'anno prima, e la propria quota parte delle spese effettivamente sostenute. Anche chi è contrario al bilancio, e vuole ricorrere alle vie legali, deve sborsare la differenza, salvo poi recuperare il dovuto se il giudice gli darà ragione. Nel case di sostituzione dell'amministratore, il conguaglio va corrisposto al nuovo professionista incaricato.

66 È giusto che l'amministratore applichi gli interessi di mora per i pagamenti effettuati in ritardo?

L'amministratore, nel caso di ritardato pagamento delle spese condominiali, può applicare quanto fissato nel regolamento di condominio circa la sanzione pecuniaria. Gli interessi di mora nella misura massima del 3,5% (che corrisponde al tasso legale in vigore dal 01.01.2001) debbono, se applicati, essere pagati.

67 Qual è la procedura più rapida per il recupero dei crediti?

Sotto il profilo giuridico, la procedura monitoria (procedimento di ingiunzione) è senz'altro il mezzo più rapido per ottenere il riconoscimento di un diritto di credito e il titolo necessario per procedere esecutivamente nei confronti del debitore. L'alternativa è costituita da un giudizio ordinario di accertamento e condanna, più lungo e oneroso.

68 Che cos'è il contratto di appalto e perché viene considerato utile?

L'appalto è un contratto che il condominio deve imparare a sfruttare quando vuole dar corso a interventi edilizi di apprezzabile entità economica, come quelli di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione, di restauro, di riparazione degli impianti. Ma può diventare utile anche per la gestione di servizi comuni, come quelli di pulizia scale o addirittura di più edifici riuniti in un supercondominio, di scarico delle fosse biologiche, per la gestione dei riscaldamento ecc.

Il contratto di appalto consente al condominio di essere esonerato da ogni responsabilità amministrativa, civile e penale per la non perfetta esecuzione dell'opera, (appositi articoli nel contratto prevedono di solito quali sono le regole che l'appaltatore deve rispettare). Inoltre viene sempre nominato un direttore dei lavori (di solito l'amministratore o un tecnico di sua fiducia) con il compito di controllare la perfetta esecuzione delle opere. Ma anche sul fronte del diritto del lavoro e delle norme previdenziali, il condominio viene tutelato. Se, per esempio, è stato stipulato un contratto d'appalto e un operaio addetto ai lavori si infortuna, oppure non è stato assunto regolarmente, nessuna responsabilità compete all'amministratore a livello penale. E nessuna sanzione economica per questi fatti illeciti può essere scaricata sulle spalle dei proprietari degli appartamenti.